Regler for korttidsutleie i Norge 2026: hytte, sameie og borettslag

Korttidsutleie er lovlig i Norge, men hvor mye du kan leie ut, avhenger av hva du eier. Eier du en boligseksjon i et sameie, kan du leie ut hele seksjonen i inntil 90 døgn i året, ifølge eierseksjonsloven § 24. Eier du en andel i et borettslag og bor der selv, kan du leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i året uten styrets samtykke, ifølge borettslagsloven § 5-4. For en frittstående hytte du eier selv, finnes det ingen slik dagegrense i loven. Der er det reguleringsplanen, brannkravene, forsikringen og skatten som setter rammene. EU-forordningen om data for korttidsutleie gjelder ikke i Norge per oktober 2026, og det finnes ingen nasjonal registreringsplikt.

Denne guiden går gjennom reglene for hver eierform, når kommunen kan kreve søknad om bruksendring, hvilke brannkrav du som eier har ansvar for, og hva som skjer med EU-reglene. Alle lovhenvisninger er kontrollert mot lovdata.no 26. oktober 2026.

Hvilke regler gjelder for din type eiendom?

Kan du leie ut hytta så mye du vil?

Eier du hytta alene og den ikke er en seksjon i et sameie, er det ingen lov som begrenser hvor mange døgn du kan leie den ut. Det betyr ikke at alt er fritt. Hytta skal brukes i tråd med det den er godkjent og regulert til, og hyttefelt kan ha egne bestemmelser i reguleringsplanen. Er du usikker, spør kommunen hva som gjelder for eiendommen din.

Det som oftest endrer seg med omfanget, er skatten. Bruker du hytta selv og leier den ut i perioder, gjelder en enkel sjablongregel. Leier du ut mye, uten egen bruk eller med flere enheter, kan utleien bli regnet som næring.

Hvordan fungerer 90-døgnsregelen i sameie?

Eierseksjonsloven § 24 sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiet kan endre grensen i vedtektene til mellom 60 og 120 døgn, men det krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Regelen gjelder ikke sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger, for eksempel et rent hytte- eller leilighetssameie i et skisenter.

Tre ting er verdt å merke seg. Grensen gjelder utleie av hele seksjonen, så leier du ut et rom mens du selv bor der, er det ikke omfattet. Grensen gjelder per kalenderår. Og en leie på mer enn 30 døgn sammenhengende er ikke korttidsutleie i lovens forstand, men et vanlig leieforhold med andre regler.

Et eksempel: Du leier ut leiligheten i sameiet 10 helger med 2 døgn hver, 3 uker i sommerferien og 1 uke i vinterferien. Det blir 20 + 21 + 7 = 48 døgn. Du er godt innenfor 90. Har sameiet satt grensen til 60 døgn i vedtektene, har du 12 døgn igjen resten av året. Loven sier ikke nøyaktig hvordan døgn skal telles, så tell heller for mange enn for få, og før en enkel logg over hvert opphold.

Hva gjelder i borettslag?

Borettslagsloven er strengere. Utgangspunktet i § 5-3 er at du ikke kan overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret. Unntaket i § 5-4 gjelder bare hvis du selv bor i boligen: Da kan du leie ut deler av boligen, og i tillegg leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året. Vil du leie ut mer, trenger du styrets samtykke, og det er ikke gitt at du får det.

Et typisk eksempel er en leilighet du leier ut på Airbnb mens du selv er på ferie. Tre uker i juli og én langhelg i oktober blir 21 + 3 = 24 døgn, og det er innenfor. Leier du i tillegg ut to uker i romjulen, passerer du 30 døgn og må ha samtykke.

Når kan kommunen kreve søknad om bruksendring?

En bolig skal brukes til det den er godkjent for. Kommunal- og distriktsdepartementet ga i mars 2026 ut en veileder om når korttidsutleie av bolig går over til å bli næringsvirksomhet etter plan- og bygningsloven. Departementet skriver at det ikke finnes en fast grense, og at det avgjørende er helheten. Veilederen omtaler ikke utleie av egen bolig mens du for eksempel er på ferie, fordi det normalt ikke skaper slike problemer.

Veilederen peker på disse momentene i vurderingen:

• Formålet: om bruken ligner et hjem eller mer på hotell og overnatting.
• Omfang og varighet: hvor ofte og hvor lenge boligen leies ut, og om det skjer systematisk over tid.
• Organisering og tjenester: profesjonelle bookingsystemer, markedsføring, nøkkelutlevering, renhold og andre tjenester trekker mot næring.
• Virkninger for naboene: økt støy og trafikk som avviker fra et vanlig boligområde.
• Bygningsmessige endringer: for eksempel oppdeling i flere mindre enheter.

Veilederen gjelder områder regulert til boligformål. For hytter i områder regulert til fritidsbebyggelse gir veilederen ikke noe eget svar, så spør kommunen hvis utleien blir omfattende eller profesjonell. Departementet varslet i desember 2025 at det også vil utrede endringer i plan- og bygningsloven, så følg med på om kommunene får nye verktøy.

Gjelder EU-reglene om korttidsutleie i Norge?

Nei, ikke per oktober 2026. EU-forordningen om innsamling og deling av data om korttidsutleie, forordning (EU) 2024/1028, gjelder i EU fra 20. mai 2026. Den er merket EØS-relevant, men ifølge Europalov er den fortsatt under vurdering i EØS/EFTA-statene. EFTA-statene sendte et utkast til beslutning i EØS-komiteen til EU 7. oktober 2026. Gjennomføring krever lovendring og samtykke fra Stortinget, og Nærings- og fiskeridepartementet har ansvaret.

Forordningen innfører ikke i seg selv en registreringsplikt. Den fastsetter felles regler for hvordan registrering og datadeling skal skje dersom et land velger å innføre en ordning. Det finnes i dag ingen nasjonal registreringsplikt for korttidsutleie i Norge. Husbanken leverte i mars 2026 en rapport til Kommunal- og distriktsdepartementet, og ifølge rapporten er en obligatorisk registreringsordning det tiltaket kommunene i utvalget etterspør mest. Det er altså grunn til å forvente endringer, men ingenting er vedtatt.

Hvilke brannkrav har du som utleier?

Forskrift om brannforebygging § 7 gjelder både boliger og fritidsboliger, og ansvaret ligger hos eieren. Du skal sørge for at det er brannalarmanlegg eller nok røykvarslere: minst én i hver etasje, som dekker kjøkken, stue, sonen utenfor soverom og sonen utenfor tekniske rom. Alarmen skal høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket.

• Slokkeutstyr som kan brukes i alle rom: for eksempel et pulverapparat på minst 6 kg med ABC-pulver, en brannslange på minst 10 mm koblet til vannforsyningen, eller et skum- eller vannapparat på minst 9 liter.
• Kontroll: røykvarslere og slokkeutstyr skal funksjonstestes eller ettersees etter leverandørens anvisning og vedlikeholdes.
• Ildsted: ifølge § 6 skal du sørge for at fyringsanlegget virker som forutsatt, og melde fra til kommunen når du har installert nytt ildsted.

I tillegg til kravene er det lurt å vise gjesten hvor slokkeutstyret står, hvordan peisen brukes og hvor rømningsveien går. Legg det i gjesteportalen sammen med adresse og nødnummer, så finner gjesten det også om natten.

Dekker forsikringen utleie?

Det varierer mellom selskaper og avtaler. Mange hus- og hytteforsikringer har egne vilkår for utleie, og noen krever at du melder fra. Kontakt forsikringsselskapet før første utleie, spør konkret om skader gjestene gjør og om tap av leieinntekt, og få svaret skriftlig. Spør også hvordan forsikringen virker sammen med eventuelle skadeordninger hos plattformene.

Hva rapporteres til Skatteetaten?

Fra 1. januar 2026 gjelder nye regler om rapportering fra digitale plattformer, basert på en standard fra OECD. Utleie av fast eiendom, som feriebolig, er omfattet. For inntektsåret 2026 kan plattformene ifølge Skatteetaten velge om utleie av fast eiendom rapporteres etter den gamle ordningen eller de nye reglene. Fristen er 31. januar året etter inntektsåret, og plattformen skal gi deg en kopi av det som er rapportert. Du har likevel selv ansvaret for at skattemeldingen stemmer, også for bookinger du har tatt direkte. Se guiden om skatt på hytteutleie.

Sjekkliste før du leier ut

• Finn ut hvilken eierform du har: frittstående eiendom, eierseksjon eller borettslag.
• I sameie: les vedtektene og finn ut om grensen er 90 døgn eller noe annet.
• I borettslag: hold deg innenfor 30 døgn i året, eller søk styret om samtykke.
• Før en logg over antall utleiedøgn per kalenderår.
• Sjekk med kommunen om reguleringen tillater utleien du planlegger, særlig hvis den blir omfattende.
• Kontroller røykvarslere og slokkeutstyr før sesongen, og test dem mellom gjester.
• Ring forsikringsselskapet og få bekreftet skriftlig at utleie er dekket.
• Skriv tydelige vilkår for gjestene. Se utleiekontrakt for hytte.

Med bookinger, betalinger og gjestekommunikasjon samlet i vertsportalen har du tallene klare når sameiet, forsikringsselskapet eller Skatteetaten spør. Synkroniserer du kalenderen med Airbnb og Booking.com, ser du også alle utleiedøgn på ett sted, uansett hvor bookingen kom fra. Det gjør det også enklere å ta flere bookinger direkte uten å miste oversikten.

Kilder: eierseksjonsloven § 24, borettslagsloven §§ 5-3 og 5-4 og forskrift om brannforebygging §§ 6 og 7 på lovdata.no, Kommunal- og distriktsdepartementets veileder om korttidsutleie (mars 2026), Husbankens rapport «Korttidsutleie som styringsutfordring», Europalov og Skatteetaten, lest 26. oktober 2026. Innholdet er generell informasjon og ikke juridisk rådgivning.